作者：kangsiyiwin

   提到沈阳商业地产近些年的超量供应和同质化恶性竞争，好像很多业内人士都不禁连连摇头，认为几年内毫无希望，个别“专家”也助威呐喊一并唱衰沈阳商业地产的现状和未来发展，把沈阳商业地产发展与“大跃进式开发”化为等号，把主要责任似乎也要归咎于政府“盲目”招商引资上。一篇篇“衰文”向读者们暗示着项目失败原因与开发商自身并无太大关联，大部分是外界环境因素造成的，盲目招商、电商冲击、宏观经济下滑云云。笔者作为沈阳市的一名普通市民和沈阳商业地产的一线从业者，不曾供职或受惠于“有关部门”，也无意为其开脱，只愿将近些年的所见、所闻、所想抛出供读者朋友讨论，管中窥豹之处亦请海涵。

   沈阳商业地产的快速膨胀似乎要从2008年左右算起，似乎那一年成了开发商的噩梦元年，似乎就是从那一刻起，大家一起怀揣梦想涌入沈阳市场、一起绚丽开业、一起煎熬成了“难兄难弟”。岂不知在他们涌入沈阳市场多年之前已有不少“无脑”开发商吞下了“好大喜功”、“盲目决策”、“胡乱规划”的恶果。五洲商厦、潮汇、泛华广场、浑南女人街，一个个残败项目的背后即是开发商、投资者的心血东流，更是沈阳市民心里永远的痛。那时的沈阳没有大批量的商业土地供应，没有全民疯狂的“双十一”，但各式商业地产名词的广告早已充斥着大街小巷，从“打造亚洲最大单体面积的大型零售商业企业”的豪言壮语到“只售不租”、“长期包租”、“短期委托经营”、“带租约销售”营销概念，各类信息铺天盖地袭来。主要商圈也都陆续出现了全新的商业业态，让老百姓眼前为之一亮，似乎要在几年内就可以把沈阳打造成东北亚的商业中心。可是繁华喧闹背后真正成功坚守的有几家？又有几家认认真真做了区位调研、投资收益测算、设计规划、业态规划和品牌落位？

   可怕的不是失败，而是在失败后仍不吸取教训。随着之后房地产更加繁荣，更多“业余级”开发商将目光转向了商业地产。沈阳市市政府确实给予了相对优厚的土地出让价格吸引外商，并附以一定的商业用地开发比例和容积率上限。这就如同生意场的两个企业谈判，争取到一部分利益可能也需要做出一定让步。签字确认之前任何一方都有条件做投资分析，更有权利终止谈判。所以试问某些开发商在签字之前是否真的做过投资回报的测算，有没有对商业用地进行合理规划，有没有认真测算公寓、酒店、写字楼、自持商业、销售商业的资金回报周期是久，投资回报率是多少，投资失败的风险有多大以及各类商业的构成比例和定位是否科学。恐怕鲜有几家开发商做了如此周密的准备。没关系，即使前期拿地过程较为匆忙也并不一定意味着要宣布商业项目的“死亡”，但拿地后公司各职能部门的不协同、不负责才一步步将还有生还希望的项目推向“绞刑架”。如果有机会真的想问一问某些项目的工作人员，你们的投资部是否像爬犁犁地一样将项目周边的商业环境进行了充分调研，给出了商业规划的合理建议，设计部是否每天都加班加点的出图、优化设计方案，招商部是否全年无休息的奔波于各地进行招商实施并制定了科学的品牌落位方案甚至备选、升级方案，营运部是否充分协调租户资源保证顺利营业并策划成功的营销方案。如果答案是否定的，笔者认为，项目失败与城市总的商业土地供给量没有直接关系、与电商崛起也无直接关系！

   沿着“金廊”沿线及沈阳各大商圈上一直不乏“几家欢喜几家愁”生活情景剧，可怜之人必有可恨之处，可怜是因为占据着宝贵的公共资源而股东们的心血无以回报，可恨的是不懂得如何操盘只会盲目复制、攀比，根本不去思考什么样的商业规划和体量才是适合自己的。其他项目做四星级酒店我们就做五星的，别人建300米写字楼我们就要建500米超高的，请问你们让桃仙机场情何以堪？？别人购物中心里有影院我们也要有，还要巨屏的，IMAX的！别人有H&M和Zara我们也要有，贴多少装补都可以，别人购物中心里有绿植雕塑、我们就要搞水族馆，还得放鲨鱼，要主题、要体验！在商业地产中如果想赚钱，就请认认真真回归商业本身，这里是竞争激烈的商业市场，不是娱乐圈。

   当一个个如同孪生兄弟、不接地气儿的都市综合体拔地而起时，悲剧也必然上演。因为他们不知道沈阳适合发展什么样的商业、沈阳人的需求是什么、市场到底在哪。老百姓身边老的农贸市场越来越少、街边富有生活乐趣的小店越来越少，能够遛弯、打羽毛球、踢毽子的冰冷综合体越来越多。如果选择进入沈阳，就请尊重沈阳市场、尊重沈阳消费者。大浪淘沙之后我们还能欣慰的看到还有不少“珍珠”留在沙滩上，华润万象城正在孜孜不倦的进行着业绩提升计划和品牌调整、中粮大悦城通过新颖的形象推广和业态升级不断聚集人气、兴隆大奥莱更是热热闹闹的筹办着自己的周年庆，看到其门前的车水马龙不知近在咫尺的泛华广场作何感想。如果公司没有强大的租户资源、资金调动能力和专业人才储备，就请老老实实的从最基础的项目调研、项目定位做起，想一口吃一个胖子，后果自负。

   笔者欢迎“有关部门”、专业咨询机构和开发商的投资部就沈阳的商业供给、发展进行深入分析并找出解决方案，但鄙视那些借着一偏偏“衰文”推脱责任的经理人和妄下结论的“专家”。试问那些认为土地超量供应导致商业竞争恶劣的经理人和“专家”们，钢铁、水泥等行业出现了全国性产能过剩，企业自身不提前做好数据分析、产业升级而将主要责任归咎于中央和各级政府是否合适？买卖自由，一个愿打一个愿挨，市场经济已实行几十年，对于仍抱有计划经济思维的人笔者实在“无语凝噎”。

   最后妄自篡改《南征北战》的中的一句经典台词作为文章结尾，同时也作为一个话题供读者朋友后续讨论：到底是“共军”太狡猾，还是“国军”无能。

作者：kangsiyiwin  文章并不代表沈阳消费网意见，感谢原创投稿，也欢迎大家给消费网贡献更多的精彩作品。