在经历了2016年的蜕变后，2017年的沈阳商业地产显然迎来新格局。无论是新项目的开业，还是新品牌的进入，或是新业态的出现……这种种现象不仅让我们在当下看到了希望，也让我们对未来抱有期待。时代和潮流就是这样，从不会因为你的“不愿”或“不想”停下前进的脚步。而当我们从被动接受，转变成主动迎合的姿态；逐渐剥离事物的浮华表面，从商业的本质——人的需求出发，就会发现其实改变并不难。

从年初的沈阳恒大都市广场，到沈阳玖伍文化城，再到中粮广场祥云小镇、沈阳国瑞购物中心、沈阳印象城……同2016年交出的“白卷”相比，沈阳商业地产在2017年的开业项目无论是在数量，还是在类型、品质上均有一定比例的提升。

其中，沈阳玖伍文化城以文化为主题，打造24小时不打烊概念性书城，通过举办各种签售会、讲座等文化活动，成为城市极具文化感的商业项目；沈阳国瑞购物中心的开业填补了大东区东部板块的商业空白，引进的东北首家大型室内机器人乐园——ROBO星球，以高科技完成了对儿童及家庭的吸引；沈阳印象城的“都市秘境”街区，又将创意、手工、潮玩儿等新奇的商业元素集合在一起……

与此同时，2017年沈阳K11举行了乐高探索中心+海洋探索中心的奠基仪式；沈阳嘉里城签约了香港老正兴、点点奇趣儿童剧团、Sports Box等八大主力店，并着手打造以工业为主题，带有城市记忆的“黄金时代”主题街区；沈阳招商花园城成功引进奉天小馆、泰味太等当红餐饮品牌……蓄势待发的劲头，显然已经为2018年的开业做足了准备。

RET睿意德观点认为：未来，消费者多元化的需求将越来越多的被满足，重视消费者、为消费者匹配精准的产品与服务将成为商业运营的重要方向；而为了强化项目的“特色”，能与消费者之间产生情感的连接和共鸣，商业项目也将与属地文化相结合，嵌入城市的历史基因。此外，随着城市商圈多中心发展格局的形成，社区商业将进入快速发展的时代，成为带动区域繁荣的关键因素。

商业地产从增量时代进入存量时代已经是个不争的事实。沈阳玖伍文化城、印象城，尽管在2017年以全新面貌迎来开业，却均为存量商业的改造与升级。其中，玖伍文化城的前身为东舜百货，2015年沈阳出版发行集团介入，历时2年的策划、改造，最终呈现出如今的玖伍文化城。而首期入市的印象城前身为原国美电器，同样经过2年的重装改造后，于今年11月11日正式对外营业。此外，去年9月闭店的萃兮华都百货在经过半年时间的调整与改造，也于今年3月以“萃兮城市优客奥莱”的新面貌问世。而就在2017年即将结束之际，中兴商业发布公告称：由于盾安集团将对“新一城”项目进行战略调整，双方决定终止业务合作。随着双方合作的终止，沈阳中兴新一城或将迎来新一轮的商业调整。

不可否认，在商业地产存量时代的大环境下，在消费者行为习惯、消费特征逐渐变化的情况下，城市存量商业的激活、更新与升级将是未来沈阳商业地产发展的一大趋势。

RET睿意德观点认为：商业地产存量时代，以运营能力和盈利水平提升的“改造”始终是绕不过去的话题。首先，改造项目应避免周期过长，进而流失本已培养起来的忠实客群；其次，项目在定位、业态、品牌的调整与升级上，切忌一味的求新、求多，而是通过借助大数据等手段对目标消费人群的身份标签、消费需求有正确的认识，精准、高效的进行调整与升级，使之与消费者相匹配。目前许多知名的开发商，如华润、万科、龙湖、三井不动产等越来越重视大数据的应用，并在中商数据的帮助下完成了项目的升级与调整。未来，商业地产的商户组合、业态配比、场景内容等，将凭借海量数据的研究作为运营、决策的依据，而由此，商业所呈现的变化也将更深入人心。

2017年，沈阳大型商超、卖场的日子似乎不太好过。7月1日，华润万家南塔店停业；7月5日，沈阳中街沃尔玛超市在营业16年后停业；11月23日，欧尚超市星摩尔店停业……就在人们怀疑实体商超是否真的像当年的百货、购物中心一样，不堪生鲜电商的冲击时，沈北华强城市广场、沈阳万象生活城签约永辉Bravo精品超市；沈阳首个山姆会员店落户中海和平之门，或将于明年营业；梵西生鲜高端精品超市F•Super与沈阳嘉里城达成合作，成为其主力店之一……

RET睿意德观点认为：大型商超、卖场的“没落”与精品超市的快速发展形成了鲜明的对比，它反映出在消费升级带动作用下，商业物种从大众化到精品化的更迭。从根本上而言，也是消费者需求升级的一种特定表现，即，人们不再满足于普通、大众化的商品，转而追求商品的品质与精细化。而以精品超市的为端口，未来，市场上会出现更多满足消费者对精致生活追求的“小而精”商业产品。

当下，消费者的消费行为已超越了对于物质的单纯满足，“寻找自我”的消费热潮开始不断扩大。因此，催生出了大量满足消费者对考究生活方式的追求、对“真正自我”探索的商业新机会——DIY手作。无论是1905文化创意园的篝火皮具、墨者，还是长安里的城市拾遗，或是大悦城的永笙记、小设计、同或绘馆……相较机械化生产、流水线作业，“手作”的魅力在于带给人们的品味与细节。当然，在快节奏的都市生活中，手作的意义更在于能让消费者花上2-3个小时，沉浸其中，享受“慢下来”的生活体验。

RET睿意德观点认为：手作往往承载着消费者的社交需求和情感宣泄，它满足的是消费者在物质背后对精神、文化符号的追求。而作为体验式业态的一种，手作也已经成为当下实体商业增强“体验感”的新宠。显然，实体商业发展到今天，其已经从重零售转变为重体验，而未来这种趋势将进一步增大，体验业态的比拼，将成为各大商业之间角力的主要砝码。

2017年可以说成是“共享”年，共享单车、共享汽车、共享充电宝……似乎一夜之间，任何东西都可以共享。4月，沈阳首批出现7000辆的共享单车；5月，ofo、摩拜单车也相继进入沈阳；8月，沈阳又出现了共享汽车；9月，“共享服装”现身沈阳……无论其中出现了什么问题，无可否认的是，共享经济正在构建我们新的消费习惯和生活方式。

而除去共享单车、汽车外，今年初迷你KTV频频出现在各大商场、电影院周边。以友唱M-Bar、咪哒mini K为代表的迷你KTV也顺势搭上了共享经济的班车，其不仅抓住了互联网时代碎片化娱乐的消费心理，突破了用户K歌的时间地点限制，同时也制造了一个打通线上线下轻娱乐的机会。

此外，科技带给商业的改变也是我们所始料未及的。去年底，亚马逊的Amazon Go刷爆了朋友圈，开启了人们对于无人零售的认知。今年7月，马云的首家无人超市“淘咖啡”在杭州开业后，瞬间火爆全国，北京、上海、广州、杭州等多家无人零售超市相继落地、开业。12月2日，沈阳首家无人超市“HIGA-BOX”在中兴新一城正式运营。据悉，未来的6-8个月，该无人超市将在沈阳的中心商场、写字楼完成近200个无人零售超市的布点。

RET睿意德观点认为：共享经济、无人零售，这些都只是一个开始。毫无疑问，技术对实体商业的干预将更加深刻，也更加频繁。随着人们生活节奏、技术更新节奏、行业变革节奏的加快，新技术带来的行业颠覆将成为商业的新常态。技术创新能力将成为继时尚产业之后，又一个激发城市商业创新的新力量。

“网红店”最早应用于淘宝，然而如今，越来越多的餐厅、咖啡馆、书店等被带入了“网红”的经济圈内。北京、上海有喜茶、鲍师傅、Lady M等火爆的网红店，而作为东北最大城市的沈阳，也开始紧跟北上等一线城市的潮流，出现大量的网红店。无论是藏身于别墅区、洋溢着高级感的汤城茉莉；用鲜花搭配甜品、用Hermès餐具吸睛，美感+奢华感兼具的慕兰朵；还是实行预约制、店内满满ins风的ONE FULL 52甲……他们都有相同的特点，独特、个性化的店铺装饰；超高颜值、适合拍照、分享朋友圈的菜品。而这恰恰迎合了当下消费主力军——90后群体的审美和消费习惯。他们喜欢能展现自己个性的产品，喜欢社交与分享以此和周围的同龄人达致某种共识，并且他们也愿意为之进行消费。

RET睿意德观点认为：“网红店”的崛起源于其抓住了年轻购买力追求时尚热点的消费特征，换句话说，也是消费群体消费意识的改变催生出了这个新的商业物种。然而，任何事物都存在两面性，个性鲜明的消费群体也具有因过于追求新鲜热度而易于流失的特点。因此，“网红店”如想要长久经营，摆脱华而不实的名声，除了进行概念上的包装、打造高颜值，还应回归餐饮业的本质，让食物在“有趣”之外，保持其该有的味道。

在消费升级的浪潮下，审美导向、价值观契合的新型个性化消费主张已经走向前台，成为共识。和网红店的崛起相同，走高冷路线的奢侈品牌再难吸引90后消费群体的关注，而时尚、潮流、个性、明星元素的品牌更能吸引他们的关注，2017年这一趋势表现的愈发明显。英国潮牌Superdry在皇城恒隆开出了东北首店，澳洲纯手工玩偶Hansa在万象汇开出了东北首店，吴克群携自己的潮牌Debrand开了沈阳的第一家店……此外，adidas开出了东北第一家足球专门店也意味着品牌的品类也开始更加细分化。

RET睿意德观点认为：随着消费升级的深入，以物质拥有而获取满足感的消费时代迎来更迭，奢侈品牌对于身份、地位的象征性意义也将逐渐减弱。消费者在购买某一商品时，将更关注其设计是否具有个性化，是否符合自己的文化认同感。这也意味着，未来，小众而富有个性化的品牌将进入快速发展的阶段，消费者将通过这些产品彰显自己的性格，表达自己的主张。

2017年，沈阳商业地产市场的种种的新气象给了我们许多小惊喜，也让我们对2018年更加充满期待。而在期待之余，我们也需要不断思考，商业与人之间的关系、互动如何才能更加完善。新技术已经蓄势待发，人们的生活方式和消费习惯也将继续改变，商业如何进化与衍生，才是我们需要永久思考的课题。

来源：东北商业地产