2020年，值得绝大多数的我们记忆：这一年，新冠疫情让城市的各行各业按下了“暂停键”，但，好在这一切都在春暖花开之际迎来了复苏。

这一年，沈阳商业市场以一种更加“坚韧”的姿态发展着。无论是新增入市，或是存量改造，各大发展商都在用自己的力量让唤醒亦或是激发这座城市的潜能。

年终岁尾之际，希望这份研究报告能在回望过往之余，更多的探究到未来，发现那些隐藏在“危”机中的“新”机遇。

受新冠疫情的影响，2020年国内经济整体存在一定波动。据沈阳市统计局最新数据显示，2020年1-3季度，沈阳实现地区生产总值为4,636.5亿元，同比下降1.6%。在新一线城市中，沈阳GDP及增速均排名居后位。

而在东北四大主要城市中，沈阳的成绩也并非亮眼，排名位于长春、大连之后。然而，值得注意的是，沈阳的GDP增速从一季度的下行12.9%，升至-1.6%，主要经济指标已经呈现出一种稳中有进的积极态势。

相信随着新冠疫情趋于稳定及其影响的逐步减弱，沈阳第四季度的经济运行将继续稳中有升。而2020年沈阳经济总量大概率或与去年相持平。

2020年1-3季度，沈阳全市社会消费品零售总额为3,003.6亿元，相较于2019年同期下降8.9%。数据显示，自2017年起，沈阳全市社会消费品零售总额连续三年呈稳步增长态势，今年受新冠疫情影响较大，出现下滑。

就新一线城市目前的整体表现来看，除合肥市的社销有0.1%的微涨外，其余可比城市均在不同程度有所下降。其中，南京下降幅度最小，仅为1.2%，武汉下降幅度最大，为28.1%，而沈阳无论是社会消费品零售总额还是增减幅度，均排名中后位。即便如此，在东北四大主要城市中，沈阳社销稳居第一，降幅为四个城市中最小。

沈阳市统计局数据显示，2020年1-3季度沈阳市城镇居民人均可支配收入为35,067元，比去年同期小幅增长0.3%。

从近5年数据来看，沈阳城镇居民人均可支配收入及消费性支出持续增长。其中，2019年沈阳收入和消费在东北四大主要城市中居于首位；而在新一线城市中，收入和消费数据虽处于中等水平，但值得一提的是，沈阳城镇居民的消费意愿高达73%，在新一线城市中排名第一，消费意愿最高，超过长沙、成都 、杭州等城市。

此外，自2017年起，沈阳城镇居民人均消费性支出的增速呈下降趋势，这也进一步从侧面反映出，沈城居民的消费逐渐向理性转变。

近几年，沈阳户籍人口及常住人口均呈正向增长态势。2020年1-3季度，沈阳户籍人口达761.4万人，较2019年末增加5万人。此外，数据显示，2019年，沈阳迁出人口3.5万人，迁入人口13.8万人，迁入人口逐年增长。

得益于沈阳的人才吸引政策和落户政策的影响，近几年选择将户籍落在沈阳的人逐渐增多。然而，从常住人口近3年的增长趋势来看，沈阳人口增长速度较为缓慢。据统计，2016年-2019年，沈阳常住人口复合增长率仅为0.12%。在东北四大主要城市中，不及大连、哈尔滨；在新一线城市中，仅好于人口负增长的天津，排名末尾。未来，沈阳振兴除政策加持外，还需通过产业的升级与革新进一步增强城市人口吸附力。

据RET睿意德中国商业地产研究中心数据统计，沈阳商业存量为667万㎡，城市商业潜在供应量为185万㎡，常住人口832万人，既有人均商业面积为0.78㎡/人，处于中等水平，与此前营造出的“商业过剩”现象不同，沈阳商业发展处于相对健康稳定态势。

目前城市77%项目为购物中心，城市进入购物中心发展阶段；百货项目占比19%，集中于传统成熟商圈内。潜在商业项目几乎全部为购物中心产品，78%以上项目体量均为8万方以上。

中街、铁西、金廊商圈存量领跑沈阳，其中中街商圈存量超过160万。

南城已逐步形成多点型区域商圈，龙湖天街的开业将加码全运商业，全运商圈进一步形成。预计2021年下半年，吾悦广场和沈北万达广场双店开业，将升级沈北商圈商业供应。

内资连锁商业企业占据城市商业供应的主要市场。

华润万象生活积极拓展商业版图，轻资产模式拓展速度更快，将带来更多优质商业。

大悦城E馆官宣预计2022年营业，体量更大内容更丰富，将强化东中街的吸客能力。前海环球汇入市，金廊商圈势能拉升，与万象城、嘉里城形成三足鼎立局势。新加坡仁恒置地进驻沈阳，以家居业态开启沈阳商业拓展。

连锁品牌拓展速度上看，华东的拓展速度远超过东北，近两年济南、合肥的商业发展速度较快。

东北消费者对区域及本地餐饮认可程度相对较高，连锁正餐类拓展受到一定影响，西贝莜面村和外婆家都尚未进驻哈尔滨，长春进驻的外婆家也为旗下的第二乐章品牌。

网红茶饮东北市场拓展速度相对缓慢，喜茶北上发展策略止步于沈阳，长春和哈尔滨喜茶都尚未进驻。

尽管受新冠疫情影响，各行各业在2020年的表现略谨慎和保守。但从品牌进驻城市情况来看，作为东北唯一特大城市，沈阳对品牌的吸引力相比其他东北主要城市较强。

据RET睿意德中国商业地产研究中心不完全统计，2020年首进沈阳的品牌为52个。其中，沈阳首家为16个，代表品牌有TASAKI、MAKAGE、火凤祥等；东北首家为34个，代表品牌有GENTLE MONSTER、完美日记线下店、温野菜、巡湘记、%Arabica等；全国首家为2个，分别是勒芒跑车实体店、AMER SPORTS。在所有首进品牌中，东北首家比例近70%。

与此同时，首进品牌中，以零售、餐饮为主，其中零售占比57%，餐饮占比33%。而在餐饮业态中，东北首家占比82.4%。一方面，这恰好说明餐饮品牌迭代升级的速度相对于零售品牌较快；另一方面，餐饮也是提升商业项目人气的重要业态，各运营商通过对品质或“网红”餐饮品牌的招商来拉动商场客流。

从近年来新晋品牌在各商业项目中的分布，不难发现，优质运营商对优质品牌的吸引力越发强劲。

数据显示，在2020年首进沈阳的品牌中，进驻华润旗下万象城、万象汇的比例高达41%。其中，作为沈阳知名高端商场的万象城，仅一个项目的首进品牌比例就占据了整个城市的近3成，可见其自身强大的品牌吸引力。

对于品牌商而言，与城市优质运营商合作，对品牌的形象、人气以及销售都是一种促进和提升；与此同时，运营商通过对商场的精细化运营，获得各类优质品牌商的认可，从而吸引其进驻项目，也是对项目自身的一种加持。双向赋能，促进彼此共同发展。

疫情期间，境外旅行、海外代购的消费回流国内，高端商场的消费取得了强劲增长。北京SKP 2020年销售收入预计将实现175亿元，同比增长15.13%。

而据沈阳万象城官方公布，2020年累计零售额将突破65亿元，对比去年实现大幅增长。

对既往服务客户的梳理中发现，东北地区的商业发展商对大数据等数字化手段运营最广泛的需求与目的则是“运营改善和优化”。利用数字化的设备，在一定程度上对数据进行采集与分析，完成对客群的正确认知，并基于对客群社会学属性、消费偏好等方面的认知调整、更新场内的品牌，以提升消费者的消费体验，进而增强消费黏性，实现提升客流的远期目标。

目前，沈阳的知名运营商如华润、大悦城、龙湖、嘉里等，逐渐重视数字化工具，用数据解决商业运营中的问题，帮助其决策。

RET睿意德沈阳公司高级总监赵杰女士表示，“随着商业发展进入市场细分的赛道，每个项目都应打造自己的特色标签，一方面，凸显项目自身的商业价值点；另一方面，有助于消费者形成强记忆点，增强部分客群的黏性。”例如，“文化艺术”是K11的标签，“国际高端”是万象城的标签，“年轻时尚”是大悦城的标签。有自身标签的项目更具有细分竞争优势。

此外，商业项目的运营离不开对市场热度及新趋势的洞察，持续的变化与快速的调整，打造更符合消费者需求的商业场景。

过去，商业项目靠国际品牌、高端品牌“撑门面”，也因此，这些品牌备受运营商的追捧。然而，受疫情的冲击，今年以来多个国际品牌调整市场策略，纷纷关闭在华门店，同时放缓市场拓展速度，为项目的招商增加了一定的难度。

然而，随着国内一些特色品牌的崛起（如：文和友、茶颜悦色等）以及国内消费者文化自信的增强，这类既有自身特点又能吸引流量的“网红”品牌的势头开始逐渐碾压个别国际品牌，并受到商业运营商的青睐。

赵杰女士认为，发展商对于数字化工具的应用将越来越广泛。通过数据采集、分析获取对运营决策更精准、有效的信息，深入了解消费者的习惯、偏好，挖掘其未被满足的需求，由此进行场内的品牌、业态及营销活动的调整和优化。

数字化时代，商业决策不再是一味的“想当然”，而是更有所依据，有所效率，有所效果。

---- END ----